去年3月，越秀服务非执行董事兼董事会主席林峰在公司第一场年报业绩会上透露，公司正与3—5家收并购标的接触。彼时外界猜想，越秀服务上市后的第一单收并购将花落谁家。

但直到去年10月，越秀服务才出手收购了广州长隆集团旗下的秉信物业100%股权，交易对价为950亿元，为越秀服务贡献了79万平方米合约面积。

单从收并购看，这是一家“花钱”相当谨慎，或者说“保守”的公司。

截至去年年末，越秀服务账上躺着43.6亿元；公司上市之时募集了约16.32亿人民币，打算60%(约10亿)用于收并购。不管是与哪个指标对比，上述交易花出去的950万元，对越秀服务而言都只是“洒洒水”。

况且，交易所贡献的79万平方米合约面积，与越秀服务“上市三年管理面积过亿平方米”的目标相比，也“不值一提”。

越秀服务并未放弃收并购，林峰在2023年3月8日的业绩会上再次强调，会积极关注市场上出现的机会，重点关注协同效益高且有一定规模、财务规范、估值合理的标的，“会用好股东给我们提供的每一份资金，做有责任的收并购。”

“收并购”落地缓慢之外，越秀服务去年的业绩表现亮点不少，押注的“社区增值业务”也取得较大进展。

营收利润双增

毛利率水平趋向行业平均

2022年，越秀服务营收与利润两大基本指标均实现增长，营收增长29.6%至24.86亿元，股东应占盈利同比增长15.7%至4.16亿元。

分业务看，物业管理服务收入增长26.3%至8.12亿元，社区增值服务收入大幅增加47.1%至6.5亿元；非业主增值服务收入增长40.8%至4.79亿元；商业运营管理收入则由2021年的4.93亿元增长至5.45亿元。

服务规模不断扩大，管理面积及合约面积实现较大幅度增长，分别实现33%、20.9%的增幅。公司布局与母公司越秀地产布局大致相当，在管面积有92%分布于一二线城市。

其中，在管项目及面积分别为323个、5169万平方米；合约管理项目及面积则分别为387个、7060万平方米。

外拓成效明显，来自第三方的拓展面积首次超过关联方提供面积；外拓合约面积同比大幅增加138.5%至843万平方米。

其中，TOD业务在2022年首次走出广州，中标福州地铁2号线、长沙地铁6号线、青岛地铁4号线和丽江地铁1号线等项目；公建服务方面，中标广州新文化馆、烟台西海岸医院等项目。

不过，越秀服务的毛利率水平有所下降，减少近8个百分点至27.3%，但仍然高于行业平均水平。

多项细分服务毛利率均有所下降，越秀服务资本运营总监万思蕴在业绩会上回应称，基础物管业务毛利率下降是因为加大服务品质投入、外拓项目增加带来刚性成本的上升；非业主增值业务则是受房地产市场下行影响；社区增值业务则受疫情影响部分业务难以开展，且多业务刚刚起步，投入成本相对较大；商业板块则主要受疫情影响，毛利率相对持平。

越秀服务管理层表示，随着规模的扩张，毛利率水平将逐渐接近行业平均水平，公司将追求有质量的拓展，力争毛利率水平在行业平均水平以上。

管理层并未透露2023年全年业绩预期。不过，外界可从其发布的“股票期权激励计划”窥探一番——公司向部分人才授予总量不超过已发行股份10%的股票期权，分三期行权，考核期为2023—2025年三个会计年度。完成“任务”后，被授予人才能解锁及行权对应股票期权。

“任务”之一便是，扣非归母净利润增长率在这三年的增幅，与2021年相比的增速分别不低于32%、52%、75%，且不低于行业平均水平。

越秀服务并未公布扣非归母净利润数据，但这项指标一般都高于归母净利润。2021年，越秀服务扣非净利润为3.59亿元，以此计算，被授予人才这三年要带领越秀服务录得至少不低于约4.74亿元、5.46亿元、6.28亿元的非归母净利润，才能在对应时间节点解锁股票期权。

发力社区增值服务

落地社区前置仓

虽越秀服务在收并购上较为保守，但在探索社区增值服务方面相对舍得“花钱”。林峰透露，越秀服务上市所融资金已使用一亿多一点，主要用于社区增值服务，包括美居、社区商业、轻资产业务，主要用于孵化新业务。

社区增值业务也成为越秀服务收入增幅最大的板块，增幅近50%，占总营收的比重也由2021年的23%增加至2022年的26%。

细分来看，家居生活服务贡献了社区增值服务61%的收入，装修、拎包入住服务贡献了33%，剩余6%由空间运营服务带来。

其中，家居生活服务营收增幅达47%，主要由新零售业务促成。新零售业务营收达1.98亿元，是上年的1.6倍；美居业务收入增幅则同比增加47.3%至2.13亿元。这两大板块对越秀服务的营收构成较好的支撑。

毛利率方面，虽社区增值服务该项指标去年有所下降，由2021年的46.1%减少至32.9%，但仍是其毛利率最高的业务。

社区增值服务一直被视为物业管理行业的第二大增长曲线，林峰在业绩会上也表示，公司认为此业务是一片星辰大海，将重点发力，结合市场经验、自身资源及客户需求积极布局，深入培育包括美居、房产经纪、社区商业等业务，并借助自身平台做轻资产输出尝试。

林峰表示，随着公司管理规模扩大及社区增值业务内容扩展，该业务对公司的贡献将稳步提升。

不过，多位物业管理行业人士向蓝鲸财经表示，与阿里、美团、永辉等布局本地生活的企业相比，物管企业的供应链能力并不占据优势，更大的优势在于现成社区私域流量及服务水平，但相对而言，物管企业所服务小区的业主规模不算大。如何增强客户粘性、维持服务水平并提升供应链能力是物管企业布局社区增值业务需要考虑的点。

目前，越秀服务打造了“越福礼”、“越福到家”等自有品牌，还搭建了悦享车、悦享游、悦享生活为主的悦产品体系。去年下半年，其推动了社区前置仓的落地。