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万科分拆万物云上市公开招股:在价值鏖战中多赢
蓝鲸房产 黄嘉敏  ·  09-22 14:17  · 阅 5.3w
如何看待这场关于价值的鏖战?

低迷市场环境下,港股IPO市场传来新动向。由房企龙头万科集团分拆的万物云(02602.HK)“逆市而上”,于9月19日开始公开招股,预计9月29日于港交所主板挂牌。

本次IPO,万物云计划发行1.16714亿股H股,其中香港发售初步占比10%,国际配售初步占比90%。发行价介乎每股47.10港元至52.70港元,拟最多募资约9.01亿美元,发行规模较之前预计有所缩水。

此次IPO吸引了超豪华的基石投资人阵容,包括淡马锡、瑞银资管、中国诚通控股以及旗下的中国国有企业混合所有制改革基金、润晖投资、HHLR基金及YHG投资、Athos资本等。

豪华的基石投资者名单与低迷的市场形成了反差,市场各方力量在寻找万物云的价值共识中,显然经历了一番鏖战,且这种鏖战还会在上市后持续。

应如何看待这场关于价值的鏖战?

短期情绪和长期价值

从港新股市场的情况来看,不包括二次上市、双重上市、介绍上市及转板,年内目前共成功发行46单IPO,总募资约74.97亿美元。

其中,募资规模在1亿美元及以上的IPO共16单,共计募资约62.74亿美元。回顾这16单IPO的首日表现,录得4涨5平7跌,上市至今股价仍维持在发行价上方的仅3单。

可见,今年港股新上市数量和募资规模较往年均下滑较多。淡静的市场环境下,能够脱颖而出的新股尤其是大型新股,须有绝对的优势,才能获得投资者的充分认可。

受近期资本市场低迷影响,万物云本次融资额较之前预计的有所减少,但与公司基本面关系不大。

截至2022年6月30日,万物云在管面积约8.4亿平方米,其中社区空间居住消费服务在管建筑面积约7亿平方米,商企和城市空间服务在管建筑面积约1.4亿平方米。

这一在管规模仅次于碧桂园服务的8.432亿平方米(含三供一业面积),是龙湖智创生活截至2021年12月28日在管面积的三倍。从规模上看,万物云的基本面扎实,龙头地位稳固。

业态范围方面,依托于“城市运营商”的差异化定位与服务品质,万物云的业务已拓展至物业管理以外的业务,成为由社区、商企和城市空间业务协同驱动的服务提供商,客户群体覆盖业主、企业及其他机构客户等。

此外,万物云独特的竞争优势也为自身构建了深厚的护城河,包括行业内领先的品牌势能,远程运营科技能力,以及独一无二、可复制的“万物云街道”模式;与万科地产相互独立、相互借力,协同发展;卓越的市场拓展、创新能力及成功的业务整合经验等。

基于公司稳定的基本面,虽估值受短期市场情绪压制,但万物云仍吸引了多家市场化长线知名基金作为基石投资者,显然是更被看重长期价值。

鏖战下的多赢

虽目前并非物业管理股估值高点,但万物云表示,公司经营战略不会以捕捉资本市场窗口为主要考虑因素。上市对于企业而言,只是经营长河中的一个节点,资本市场相对理性的时刻,更能够给企业真实合理的定价,战略投资人或也有望遇到穿越周期的投资机会。

万物云大股东万科传递的信息亦如此——不看短期估值,看长期发展。

“孩子长大,胃口变大了,家里不够吃了,所以需要独立去发展。”万科董事会主席郁亮曾表示,分拆万物云不是卖猪仔,而是获得更大的发展空间,短期市场估值不是最在意的,更关心如何借助市场力量得到更好发展,借上市起点做得更好。

站在万科的发展历程看,分拆“成熟业务”万物云上市,是万科转型城市运营和服务、“开发经营服务并重”战略的成果落地。

站在万物云的角度看,分拆本身能让其更加独立运营,更加市场化,股东更多元,有助于公司变得更加成熟。

从投资者角度看,此次分拆发行是增发新股而不是转让老股,看重的是长期价值的一路同行,而不是短期价格的高低。

换句话说,万物云在市场情绪难改的大环境下,以合理的价格吸引愿意“同行”的投资人,共同穿越周期,对自身长远发展更有价值。如朱保全在朋友圈所说,“差市场交真朋友”。

此外,对万物云而言,具体的融资额多少对公司业务模型影响不大,公司主打的蝶城商业模型经过单店验证,能够多蝶城复制。

另外,从业主和客户角度看,据万物云招股书,此次募资主要投入于智慧物业建设中,包括在全国范围内推行“万物云街道”模式、AIoT及BPaaS解决方案的开发,或有望惠及更多客户与业主。

这场历经价值鏖战的发行,结果或是多赢。