物管巨头万物云公开招股:逆市破局,进而有为

9月19日,由龙头房企万科集团(02202.HK;000002.SZ)分拆的物业管理服务商万物云(02602.HK)就其境外上市及全球发售刊发招股书,预计于9月22日中午截止办理香港公开发售及优先发售申请登记,并预计9月29日于港交所主板挂牌。

根据公告,万物云拟全球发售1.167亿股H股,发行价介乎每股47.10港元至52.70港元,中信证券、花旗、高盛担任联席保荐人。

合理估值

从是否会申请上市,到筹备递表,再到通过聆讯,万物云向资本市场迈进的每一步都备受关注。但与大多数房企拆分物管业务上市相比,万物云来得稍微晚一些。从物管企业今年IPO表现来看,港交所今年尚未迎来头部物管企业,万物云的到来,有望为物管板块的整体表现带来正向影响。

从港交所新股市场的募资情况来看,不包括二次上市、双重上市、介绍上市及转板,募资规模在1亿美元及以上的IPO共16单,共计募资约62.74亿美元。而据万物云披露的信息,此次发行规模预计在8亿美元-9亿美元,将成为2022年至今港股市场规模最大的首次公开发行。

在业内看来,万物云这一融资规模或是受多重因素影响:一是与房地产行业进入调整期有关;二是近期资本市场表现较为低迷;三是物管板块经历过个股市盈率PE80倍的“高热”,此后已逐渐回归理性,当下行业平均市盈率降至13倍上下波动。

就目前万物云的发行定价来看,其市值约在550亿港元-620亿港元之间,市盈率与中海物业相近,折合2022年PE预计在26倍左右。从上市物业管理公司现状来看,目前仅华润万象生活的总市值高于万物云。可见在冷淡市场环境下,基本面好的头部物管企业仍旧有获得相对合理估值的能力。

基石力捧

事实上,曾经大热的物业管理板块在经历了长达一年多的杀估值之后,9月初至今已现筑底企稳迹象,估值消化较为充分,边际向上拐点或已为时不远。

多位业内人士认为,对于资本市场来说,行业内独立性高、有强大外拓能力、财务经营稳健、关联地产公司发展稳健的物业公司,未来股价将会根据经营情况有所体现。

对万物云而言,此次公开发售,为发售新股,而非出售老股。正如天风证券在一份研报中指出,在逆周期环境下,优质信用主体将迎来发展机遇期,在关联方稳健护航下有望实现规模及业务的快速突围。

“孩子长大,胃口变大了,家里不够吃了,所以需要独立去发展。”万科董事会主席郁亮曾表示,“分拆万物云不是‘卖猪仔’,而是希望通过上市获得更大发展空间。”

当下,房地产市场进入存量与增量双轨并行发展阶段,就投资者来说,万物云是万科养大的第一个孩子。若万物云能够成功上市,双方的业务协同能力及未来在商业模式创新方面,将为探索房地产发展新模式打开想象空间。这或许是在正式路演前,已有多名国际、长线、产业基金等基石投资者入局万物云的原因之一。

值得一提的是,在今年港股IPO整体遇冷的背景下,万物云几乎是唯一一家全部由市场化长线知名基金做基石的标的。万物云此次IPO吸引到堪称豪华的基石投资者阵容,包括淡马锡、瑞银资管、中国诚通控股以及旗下的中国国有企业混合所有制改革基金、润晖投资、HHLR基金及YHG投资、Athos资本等,基石投资金额约2.8亿美金。

当然,物管行业是长赛道生意,当下还没IPO的头部物管企业已寥寥无几,投资万物云可以说是极为稀缺的机会。在物管行业已有一个共识,只有瞄准头部优质信用企业,才有长线投资和未来兑现价值的可能。

深挖“护城河”

在招股书里,与其他物管企业相比,万物云认为其核心竞争力主要体现在六个方面:中国领先的社区、商企和城市空间服务提供商,拥有品牌势能;万科集团是公司的战略伙伴,双方相互助力、不断协同发展;不断创新,并持续领跑行业;拥有卓越的市场拓展能力以及成功的业务整合经验;长期投入科技研发,拥有行业领先的科技能力;“万物云街道”模式创造新的收入机会,实现规模经济。

外界对商业模式更为关注的是,万物云打造出的独一无二的“万物云街道” 模式。具体而言,“万物云街道” 模式是对既有商业模式的创新,在具有市场发展潜力的区域内,通过远程与混合运营管理提效、获客流程提效、多项目劳动力协同提效等手段,打造企业竞争优势。

在业内看来,若万物云成功上市,其内生增长能力将得到进一步释放。招股书显示,万物云募集的所得款项,约35%将用于扩大业务、实现规模效益及创造新收入机会,约25%用于投入AIoT及BPaaS解决方案的开发,约20%用于孵化万物云生态系统,约10%用于吸纳及培养人才,约10%用于营运资金及一般公司用途。

在资本市场看来,作为中国物管巨头,万物云具有突出的抗周期与公共属性。从外部环境的行业空间、政策支持,以及企业内部基本面的业务发展与业绩增长来看,万物云具有提升差异化竞争力、实现规模报酬递增的强力加速器。

有业内观点认为,“万物云从定价来看折合2022年PE值为26倍,综合目前市场相关板块股票表现,属正常合理水平,而IPO由于不似现货市场,对反弹力有阻压,待日后恒指跌浪过去,反弹浪中会比较明显。”

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