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贝壳研究院:28个城市平均住房空置率为12%,过高空置率需警惕
蓝鲸房产 黄嘉敏  ·  08-05 19:43  · 阅 4.6w
中国的房子够住吗?

“中国的房子够住吗?”“房子是否已经过剩?” 近年来,类似的讨论不绝于耳,也无官方数据系统性回答这一问题。

通常认为,5%—10%为合理空置率区间,低于此区间意味着空置率过低,住房需求旺盛,潜在需求较高;高于10%则意味着空置率过高,住房供给过剩,存在库存积压风险。

近日,贝壳研究院对28个一二三线大中型城市的近三万个小区进行调研,将“3个月以上无人居住”的房屋定义为“空置房屋”,并将“总空置户数/总户数”作为城市住房空置率,得出了28个城市的住房空置水平。

平均住房空置率为12%

深京沪空置率最低

数据显示,28个大中城市总体空置水平较高,平均为12%,仅9个城市处于合理区间,大部分城市处于10%—15%,6个城市高于15%,新开发项目或因销售困难导致库存积压风险。

从城市能级看,住房空置率随城市能级依次递增,一线平均7%,二线平均12%,三线16%。

图:重点城市住房空置率概况

分城市看,深圳、北京、上海空置率最低,均在7%以下,而南昌、廊坊、佛山住房空置率排前三位,均在15%以上。

需注意的是,贝壳研究院的调研范围并不包括期房和现房待售部分,并且,一二三线城市相较四线及以下城市而言,人口为流入地区,楼市发展潜力相对好。故该报告统计的空置率数据较其他统计口径整体偏低。

即便如此,这28个大中城市的平均住房空置率依然处于较高水平,仅低于日本,高于美国、加拿大、法国、澳大利亚、英国。

图:各国(地区)住房空置率(%) 数据来源:世界经合组织

该机构分析师指出,一定程度的住房空置率是合理且有必要的,但过高的住房空置率值得警惕,其潜在风险不容忽视。

其进一步分析称,“当前中国城镇化进程整体仍较快,人口向城市聚集,相对较高的空置率有助于平抑房价与租金过快上涨,平稳接纳人口涌入。”

但从市场供需角度看,高空置率意味着市场存在大量潜在供应,在房价下跌预期较强时,大量空置房屋进入存量房市场会加剧供求失衡而放大房价下跌风险。

从境外经验看,贝壳研究院认为,住房空置税或有助于治理空置房风险,“法国、英国、加拿大、澳大利亚以及中国香港均设有住房空置税,中国内地则尚未有相关房产税、空置税征收,导致住房空置成本低,一定程度上降低了房屋居住使用效率。”

哪些因素影响了空置率?

从上述调研数据看,不同城市住房空置率分化,差异也说明不同区域房地产市场发展潜力不一。空置率相对较低的城市房地产市场发展空间较大,反之则供给相对过量。

影响一个城市住房空置率的因素复杂多样。

贝壳研究院分析师认为,宏观层面的老龄化程度、购房门槛、租金回报,微观层面的楼龄和物业类型,都会影响住房空置率。

该机构认为,随着老龄化程度加深,住房需求会逐步下降,进而导致住房空置率变高。

数据也显示两者存在相关性。典型城市是南通与重庆,前者老龄化人口占比为23%,空置率为15% ;后者老龄化人口占比达17%,空置率为17% 。

反观深圳、厦门和广州这三个65岁以上人口占比低于10%的城市,空置率则在10%以上,尤其是深圳老龄化人口占比为3.2%,空置率仅5.3%,反映出城市住房需求较为旺盛,市场潜力强劲。

购房门槛也影响了城市住房空置率。

按揭贷款比例越高、房价越高的城市,意味着拥有多套住房的成本越高,进而提升了住房空置成本。数据显示,重点城市按揭贷款比例与住房空置率的相关系数为0.72,两者显著正相关。

以北京为例,2022年上半年北京二手房交易的平均按揭比例仅37%,为全国购房门槛最高的城市,但其住房空置率仅6%。

图:分线城市住房空置率与居民购房按揭比例

房价方面,贝壳研究院的数据显示,重点城市二手房房价中位数与住房空置率的相关系数为-0.71,显著负相关。

在房价较高的一二线城市,如北上深厦,住房空置率明显低于其他城市。住房空置率越高的城市如南昌、廊坊、佛山等,其房价也越低。

此外,租金回报也是决定空置率的核心因素之一。

部分拥有多套住房的业主宁愿房屋空置也不愿意出租,部分原因就是房屋租金回报较低,与出租住房的沟通协调、房屋损耗等成本相比,租金收益并不具有吸引力。

数据显示,重点城市租金(中位数)与住房空置率的相关系数为-0.70,租金与住房空置率显著负相关。

其中,空置率由低到高排名前三位的深圳、北京、上海,其月租金中位数在5000元以上,而空置率排名后两位的南昌、廊坊,其月租金中位数在1600元以下。

另外,微观角度看,楼龄和物业类型是影响小区空置率的两大因素。

老旧小区通常配套完善、地理位置较好,住房需求比较旺盛,因此空置率较低;不同类型小区的空置率也存在明显差异,由低到高依次为住宅<公寓<别墅,住宅类小区的整体空置率较别墅小区低5个百分点。