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溢价率9.33%、揽金339亿元,深圳再成二轮土拍最热城市
蓝鲸房产 黄嘉敏  ·  08-04 22:19  · 阅 8.9w

8月4日,深圳2022年第二批次集中供地完成出让,推出的16宗地中,14宗成功出让,平均溢价率高达9.33%,共计收金339.32亿元。

从供应数量看,相较今年一批次供地,深圳加大了住宅用地供应量,本轮增加了8宗。这也显示市场回暖在即之时,政府响应开发商“拿地”需求。

从地价及限房价设置上,深圳政府为房企留足了利润空间,向开发商传达让利信号。

努力之下,深圳二批次供地热度依旧。

溢价率达9.33%

深圳再成土拍最热城市

从成交结果看,深圳此轮土拍12宗溢价成交,且9宗地块溢价触顶,5宗地因双触顶进入摇号阶段。

其中,宝安新安0434地块为此次竞拍热度最高的地块,吸引了包括深国际、金茂、华发、厦门建发、华润等10家开发商参与摇号;前湾片区地块也吸引了8家房企参与摇号。

开发商参与热情高涨下,深圳此轮供地溢价率高达9.33%,且在供地规模及地块质量增加下,总计成交规划建筑面积158万平米,较首批次成交(107.1万平米)增长47.6%。

“从22城二批次土拍情况来看,深圳86%的地块溢价成交,64%的地块地价熔断,再次成为热度最高的城市。”中指研究院土地事业部负责人张凯说道。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉也认为,深圳此次土拍结果略超预期,“本轮土地比较优质,南山、宝安、龙华等区域的地块都在核心位置,周围配套和交通条件比较好,未来产出的新房会受到市场的欢迎。”

成交数据计算得知,深圳此次成交楼面均价高达23481元/平方米,较今年首批的18054元/平方米明显上涨5427元。

“平均楼面价比前几轮的都要高,但溢价率比去年前两批都要低,显示地块优越,性价比高。”李宇嘉指出。

以宝安新安0434地块为例,该地块位于宝安区中心位置,附近有宝安体育馆、新安中学、宝安妇幼保健院等,配套完善。地块吸引了10家开发商摇号,最终由越秀以19.14亿+竞配建1.006万平方米获得。

前湾片区九单元06街坊0410地块则是前海区域稀缺的宅地,吸引了8家开发商参与摇号,最终由招商以51.29亿+竞配建2.2万平方米获得。

此外,从房地价差看,此次出让地块也为开发商预留了充足的利润空间。

据张凯测算,本次5宗进入摇号阶段的地块,其起拍楼面价的可售房地价差均超3.9万元/平方米;4宗地价熔断进入竞自持阶段的地块,其起拍楼面价的可售房地价差也超过2.5万元/平方米,地块的整体利润空间较一批次有进一步提高。

热度之下,也有2宗地块底价成交,2宗流拍。

龙华区民治街道0401地块由华润79.69亿元底价竞得,为此轮土拍价格最高的地块,竞买保证金也高达39.85亿元。

该地块西侧一街之隔为深圳北站,土地用途为“商业用地+二类居住用地+绿地+道路用地”,商业产权不得转让,74000平方米办公面积需按相关职能部门审定的价格移交龙华区政府。此外,宗地项目中套内建筑面积在90平方米以下的普通商品住房的建筑面积和套数占比不低于70%。

特发则以14.43亿元的底价竞得光明区公明街道0506地块。

流拍的2宗地块分别为宝安新安0212地块、坪山石井0046地块。这两宗地块也成为自2021年集中供地以来第二、第三宗流拍的深圳宅地。

“三限双竞”常态化

平衡各方需求

从成交结果看,在此轮供地有所斩获的均为央国企开发商(广州隽升为越秀集团关联企业),华润在本轮供地中更是竞得4宗地(含联合体),总成交金额118.77亿元,占总出让金的35%。

虽国资开发商拿地已成为今年集中供地的主流,从深圳的土拍结果看,大型央国企拿地更为突出,凸显开发商对深圳楼市及深圳发展前景的看好。

李宇嘉分析称,深圳土地单价总价均较高,且规则上设置了“三限双竞”,对开发商的操盘能力要求较高。此外,深圳年轻人买房需求大,年轻人需求较为刁钻,可选项目也较多,市场竞争激烈。

“要在深圳市场突围,开发商操盘能力很重要,只有国央企操盘能力达到这个水品。”李宇嘉进一步指出。

出让规则上,深圳此轮供地继续采用“三限双竞+摇号”的方式,即限地价、限普通商品住房平均销售价格、限企业自持的保障性租赁住房建筑面积;竞地价、竞企业自持的保障性租赁住房建筑面积,达到最高限制建筑面积后通过摇号方式确定竞得人。

李宇嘉指出,深圳土拍的规则越来越清晰稳定,“三限双竞”常态化,开发商要适应,“高房价下,帮助政府建设公租房、保租房,甚至还要建设一些公共设施。企业自持保租房,培养楼市未来的有生力量,这是深圳楼市可持续发展和健康发展的必由之路。”

其依据是,随着深圳房价上涨,新市民通过公租房、保租房来过渡,政府、企业与老百姓的购买力要一起成长,最终让新市民成为有产者,这对城市、企业、个人来讲是共赢。